미국 집값이 버티는 이유는 과거에 빌린 돈에 있다

미국에서 집을 사기 어려워진 이유는 새로 빌리는 돈은 비싸졌는데, 이미 집을 가진 사람의 대출은 여전히 싸기 때문이다. 높은 금리가 매수자를 줄이는 동안, 과거의 낮은 고정금리는 집주인이 집을 팔고 이사할 이유까지 줄였다. 거래가 식어도 새 매수자가 감당할 만큼 집값이 내려오지 않는 구조다.

알간지가 2026년 10월 25일 공개한 「지금 미국 애들 집 못사는 진짜 이유」는 이 문제를 유가, 물가, 연준, 국채, 모기지 순서로 설명한다. 앞부분의 금리 이야기는 왜 새 대출이 비싸졌는지를, 마지막의 30년 고정금리 이야기는 왜 기존 집주인이 버틸 수 있는지를 보여준다. 둘을 같이 봐야 지금의 주택 구매 부담이 이해된다.

집값보다 먼저 달라진 것은 매달 내는 돈

모기지는 주택을 담보로 받는 대출이다. 집을 살 때 자기 돈으로 계약금과 일부 잔금을 마련하고, 나머지를 장기간 빌려 갚는 방식이다. 같은 가격의 집이라도 대출금리가 올라가면 매달 갚아야 할 돈이 늘어난다. 집값이 그대로라는 말과 집을 살 수 있다는 말 사이에 금리가 끼어 있다.

영상 초반에는 모기지 금리 7.28%가 등장한다. Freddie Mac의 주간 PMMS에서 2026년 10월 22일 미국 30년 고정 모기지 평균금리는 7.32%다. 코로나 시기의 저점은 2021년 1월 7일 2.65%였다. 아래 계산에는 기준일이 확인되는 PMMS의 두 금리를 사용한다. 현재 PMMS와 당시 공식 발표에서 확인할 수 있다.

영상에서 제시한 모기지 금리. 알간지Alganzi, 1:26

40만 달러짜리 집을 사면서 20%를 자기 돈으로 내고, 32만 달러를 30년 원리금 균등상환으로 빌린다고 해보자. 금리가 2.65%면 매달 원금과 이자로 약 1,289달러를 낸다. 같은 원금에 7.32%를 적용하면 약 2,198달러다. 매달 약 909달러, 비율로는 70.5%가 늘어난다. 이 계산은 재산세와 주택보험료, 대출 수수료를 제외하고 금리 차이가 만드는 부담만 비교한 것이다.

Freddie Mac의 2021년 1월 7일과 2026년 10월 22일 금리로 계산한 비교. 원금 32만 달러와 상환기간 360개월을 동일하게 적용.

거꾸로 월 1,289달러라는 예산을 유지하면, 7.32%에서 빌릴 수 있는 원금은 약 18만 7,717달러로 줄어든다. 소득이 그대로인 매수자가 선택할 수 있는 집의 범위가 크게 좁아지는 셈이다. 판매자가 가격을 조금 깎아주는 정도로는 이 격차가 사라지기 어렵다.

기름값이 오르면 왜 집 대출까지 비싸질까

영상은 2026년 2월 시작된 중동 전쟁과 원유 공급 불안을 출발점으로 삼는다. 석유는 자동차 연료뿐 아니라 물류와 항공, 석유화학 제품 등 여러 생산 과정에 들어간다. 공급 차질로 가격이 뛰면 에너지를 직접 사는 비용과 상품을 만들고 옮기는 비용이 함께 올라간다. 이 충격이 얼마나 오래가느냐에 따라 기업의 가격 책정과 소비자의 지출도 달라진다.

미국 에너지정보청 EIA의 2026년 7월 분석은 호르무즈 해협의 운송 차질이 2분기 원유 가격과 변동성을 높였다고 설명한다. 브렌트유 최근월 선물은 4월 29일 배럴당 118달러까지 올랐다가 6월 26일에는 72달러로 내려왔다. 공급 차질과 운송 재개 기대가 가격을 크게 움직였다는 뜻이다. EIA 원문

2026년 상반기의 유가 급등과 변동성. 단위는 배럴당 달러. EIA, 2026년 7월 15일, 원자료 Bloomberg.

여기서 연준이 등장한다. 연준의 목표는 최대고용과 물가 안정이며, 장기 물가 목표는 개인소비지출(PCE) 물가지수의 연간 상승률 2%다. 연방공개시장위원회(FOMC)는 통상 1년에 여덟 차례 정례회의를 열어 정책 방향을 정한다. 영상의 ‘6주에 한 번’은 이 주기를 쉽게 표현한 말이다. 연준의 목표 설명, FOMC 안내

물가 상승이 오래갈 것으로 예상되면 높은 금리를 유지하거나 더 올릴 필요가 커진다. 돈을 빌리는 비용이 오르면 가계는 소비를, 기업은 투자를 줄이거나 미루게 된다. 수요가 약해지면 기업이 가격을 계속 올리기도 어려워진다. 물가상승률을 낮추는 과정은 이렇게 지출과 가격 결정에 시간을 두고 전달된다.

실제로 2026년 9월 16일 FOMC는 연방기금금리 목표 범위를 0.25%포인트 올려 3.75–4.00%로 정했다. 성명은 높은 인플레이션과 견조한 지출을 함께 언급했다. 유가 충격을 보면서도 전체 물가와 고용, 수요를 함께 판단한 정책 결정이다. 9월 FOMC 성명

채권은 이자가 고정돼 있어도 가격이 바뀐다

금융시장은 연준 발표를 기다렸다가 처음 움직이지 않는다. 앞으로 물가와 금리가 어떻게 바뀔지를 예상해 오늘의 가격에 반영한다. 영상에서 ‘시장이 연준을 지켜본다’고 설명하는 부분이 이것이다.

국채는 정부가 돈을 빌리면서 발행하는 증권이다. 미국의 일반적인 중장기 국채는 정해진 이자를 지급하고 만기에 액면금을 돌려준다. 보유자는 만기까지 기다리거나 그 전에 다른 투자자에게 팔 수 있다. 이때 거래가격은 계속 변한다.

가령 액면 100만 원에 매년 5만 원의 이자를 주는 채권이 있다고 하자. 시장이 더 높은 수익률을 요구하기 시작하면 기존의 5만 원 이자는 덜 매력적이다. 이 채권을 사려는 사람이 요구 수익률을 맞추려면 더 싼 가격에 사야 한다. 90만 원에 사서 매년 5만 원을 받으면 단순한 이자수익 비율은 약 5.56%가 된다. 약속된 이자 5만 원은 그대로인데 매입가격이 내려가면서 수익률이 오른다.

고정된 이자를 더 낮은 가격에 사는 예제. 5.6%는 반올림한 경상수익률. 알간지Alganzi, 18:23

영상도 화면 주석에서 이 계산을 경상수익률이라고 설명한다. 뉴스에서 보는 만기수익률은 여기에 만기까지 남은 기간과 액면금 상환까지 반영한다. 90만 원에 산 채권을 만기까지 보유해 100만 원을 받는다면 그 차익도 수익에 들어가는 것이다. 두 계산 모두 고정된 현금흐름을 더 싸게 살수록 수익률이 높아진다는 관계를 보여준다. 미 재무부의 가격과 수익률 설명

따라서 ‘국채금리가 올랐다’는 뉴스를 읽을 때는 기존 채권의 가격 하락과 앞으로 돈을 빌릴 때 요구되는 비용 상승을 함께 떠올릴 수 있다. 시장이 예상하는 향후 단기금리와 물가, 장기간 돈을 묶어두는 대가가 장기금리에 반영된다.

모기지는 장기금리에 위험과 비용을 더해 가격이 정해진다

영상은 은행이 정부에도 돈을 빌려주고 개인에게도 빌려준다는 비교를 쓴다. 국채에서 얻을 수 있는 수익률이 높아지면, 다른 대출에도 그에 맞는 보상을 요구하게 된다는 설명이다.

국채 수익률과 주담대 금리의 관계를 설명한 도식. 그림의 5.6%는 앞선 계산 예제의 값. 알간지Alganzi, 19:40

미국 모기지 시장에서는 대출을 묶어 만든 주택저당증권 MBS의 투자자도 이 가격 결정에 참여한다. 대출의 상환금이 투자자에게 흘러가므로, 그들이 요구하는 수익률은 새 대출금리에 영향을 준다. 장기 국채금리 위에 조기상환 위험과 금리 변동성, 보증과 대출 취급에 드는 비용 등이 더해진다.

조기상환은 특히 중요하다. 금리가 내려가면 집주인은 싼 대출로 갈아타고 기존 대출을 갚을 수 있다. 투자자 입장에서는 높은 이자를 더 받을 수 있을 때 돈이 일찍 돌아오는 셈이다. 금리가 오르면 반대로 낮은 이자의 대출이 오래 남는다. 이런 현금흐름의 불확실성이 추가 수익률을 요구하는 이유가 된다.

그래서 30년 모기지 금리는 정책금리보다 10년물 국채 등 장기금리와 가까운 움직임을 보인다. 30년이라는 계약 만기 중간에 이사와 차환, 조기상환이 일어나기 때문이다. 애틀랜타 연은은 2024년 9월 19일부터 11월 21일까지 모기지 금리가 6.09%에서 6.84%로 오른 사례를 들어, 연준의 인하와 주택대출 금리가 다른 방향으로 움직일 수 있음을 설명한다. 주택 구매자가 실제로 마주하는 가격은 장기금리와 모기지 가산금리까지 거쳐 나온다. 애틀랜타 연은 설명

30년 고정금리가 집주인의 이사까지 붙잡는다

새 대출이 비싸졌으면 주택 수요가 줄어든다. 그런데 기존 집주인에게는 다른 계산이 적용된다. 2020–2021년에 집을 샀거나 대출을 갈아타면서 낮은 금리를 장기간 고정했다면, 시장금리가 올라도 기존 대출의 원리금 부담은 계약대로 유지된다. 재산세와 보험료 등 다른 보유비용은 별도로 움직인다.

이 사람이 집을 팔고 비슷한 집으로 이사한다고 해보자. 집을 팔면서 기존 대출을 정리하고, 새 집에는 현재 금리로 다시 빌려야 한다. 앞서 계산한 월 909달러 차이는 집값이 같은 수준이어도 이사가 비싸질 수 있음을 보여준다. 더 넓은 집으로 옮기거나 직장 가까이 가고 싶어도, 낮은 금리를 포기하는 비용이 이사의 이익보다 커진다.

이것이 모기지 잠금 효과, 이른바 lock-in이다. 낮은 금리의 대출이 집주인을 현재 집에 묶어두는 것이다. 아예 매물을 내놓지 않거나, 원하는 가격을 받을 때까지 기다릴 여유가 생긴다.

집을 팔고 새로 빌릴 때 잃는 저금리 계약의 이점. 알간지Alganzi, 22:27

FHFA의 자료는 기존 계약금리와 같은 조건의 신규 시장금리 사이의 차이를 보여준다. 아래 그림에서 음수는 기존 대출금리가 시장금리보다 낮다는 뜻이다. 2022년 이후 노란색과 주황색, 붉은색 영역이 커지는 모습은 많은 차주가 새로 빌릴 때 훨씬 높은 금리를 부담하게 됐음을 나타낸다. 2024년 2분기의 평균 차이는 -2.54%포인트였다.

기존 계약금리에서 동급 신규 시장금리를 뺀 값의 분포. 음수 영역이 클수록 이사 때 포기할 저금리 혜택이 크다. 2024년 2분기까지의 자료. FHFA, 2024년 8월

FHFA 연구진의 2024년 8월 개정 연구는 이 효과로 2022년 2분기부터 2024년 2분기까지 주택 거래가 약 172만 건 줄었다고 추정했다. 같은 연구의 모형에서는 잠금 효과의 가격 상승 압력이 7.0%, 고금리 자체의 직접적인 가격 하락 효과가 5.6%였다. 이는 해당 기간에 잠금 효과가 없었을 상황과 비교한 추정이다. 거래 감소와 가격 방어가 함께 나타날 수 있다는 영상의 설명을 뒷받침한다. FHFA 연구

이사하려는 집주인은 동시에 다음 집을 살 사람이기도 하다. 이사를 포기하면 매물과 매수 수요가 같이 줄어든다. 그 결과가 가격 상승으로 얼마나 나타나는지는 지역의 수급에 달려 있다. 연준의 별도 연구는 2022년처럼 이미 매물이 부족한 시장에서 잠금 효과가 가격을 더 밀어 올렸고, 2019년처럼 균형에 가까운 시장에서는 가격 효과가 작았다고 분석했다. 기존의 매물 부족 위에 저금리 계약이 겹친 것이 핵심이다. 연준 FEDS 연구, 2025년 개정

매물이 쌓인다는 말과 싸게 살 수 있다는 말의 차이

영상은 매물이 늘어도 가격이 크게 떨어지지 않는 상황을 짚는다. 재고는 새로 나온 집이 쌓이고, 팔린 집과 철회된 집이 빠져나간 결과다. 매물이 많이 늘지 않아도 거래가 더 느려지면 시장에 남아 있는 집은 늘어난다. 여기에 급하게 팔 필요가 적은 소유자가 버티면 매물 증가가 바로 큰 할인으로 이어지지 않을 수 있다.

NAR가 2026년 10월 13일 발표한 9월 기존주택 통계에서도 이런 조합을 볼 수 있다.

재고는 당시 판매 속도로 4.8개월분이었다. 거래가 줄고 재고가 늘어나는 동안, 전국에서 팔린 집의 중위가격은 전년보다 조금 높았다. 지역별로는 서부 중위가격이 0.3% 내려간 반면 북동부는 4.7% 올랐다. 거래가격의 지역차와 거래된 주택의 구성을 함께 봐야 현재 구매 여건을 읽을 수 있다. NAR 9월 기존주택 보고서

판매자가 가격을 얼마나 낮출 수 있는지는 새 매수자의 대출 부담과 다른 문제다. 구매자는 오늘의 금리로 심사를 받고 오늘의 월 상환액을 감당해야 한다. 기존 소유자가 과거 계약으로 버티는 동안, 처음 집을 사는 사람은 그 혜택 없이 높은 진입 비용을 마주한다.

고금리는 거래 양쪽을 동시에 멈춰 세운다

영상의 설명을 따라가면 유가 충격이 물가와 정책 기대를 흔들고, 그 기대가 채권과 모기지의 가격에 반영되는 과정이 보인다. 여기까지는 새로 돈을 빌리는 사람의 이야기다. 주택시장에서는 여기에 과거의 계약이 남아 있다.

영상의 전체 연결을 정리한 장면. 장기금리에는 정책 기대가 미리 반영되고, 모기지에는 추가 위험과 비용이 붙는다. 알간지Alganzi, 23:17

높은 신규 금리는 매수자의 구매력을 낮추고, 낮은 기존 고정금리는 매도자의 이동을 막는다. 이 구조에서는 거래가 줄어도 구매 부담이 빠르게 개선되기 어렵다. 미국의 주택 문제를 볼 때 매매가격과 함께 월 원리금, 기존 계약금리와 신규 금리의 차이를 봐야 하는 이유다. 집이 팔리지 않는 시장에서도 처음 집을 사는 사람의 형편은 여전히 팍팍할 수 있다.

curl -fsSL 'https://www.readiz.com/records/us-housing-mortgage-rates-lock-in/index.md'