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title: "미국 모기지와 주택 구매력: PMMS와 고정금리 잠금 효과"
description: "미국 주택 구매력을 읽는 PMMS와 기존주택 통계의 정의, 고정금리 잠금 효과 연구의 기준 시점과 해석 방법을 정리한다."
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published: "2026-10-25T22:12:22.224Z"
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# 미국 모기지와 주택 구매력: PMMS와 고정금리 잠금 효과

미국에서 집을 살 수 있는지를 보려면 집값, 새로 받을 대출의 금리, 이미 집을 가진 사람의 계약금리를 함께 봐야 한다. 같은 동네의 같은 가격이라도 3% 고정금리를 유지하는 소유자와 7%대 새 대출을 받는 구매자의 월 부담은 크게 다르다. 이 차이가 기존 소유자의 이사를 줄이면 매물에도 영향을 준다.

아래 자료들은 각각 다른 부분을 설명한다. Freddie Mac의 PMMS는 신규 대출금리, NAR의 기존주택 통계는 거래와 매물, FHFA와 연준 연구는 금리 차이가 거래와 가격에 미친 영향을 추정하는 데 쓴다. 현재 시장 수치의 기준은 2026년 10월 26일까지 공개된 자료다.

## PMMS는 어떤 금리인가

Freddie Mac의 Primary Mortgage Market Survey(PMMS)는 주택구입 대출 신청자료에서 계산한 미국의 주간 모기지 금리 지표다. 현재는 전국 대주가 Loan Product Advisor에 제출한 신청 중 일반적인 적격 한도 안의 주택구입 대출을 대상으로 한다. 매주 목요일 발표하며, 직전 목요일부터 수요일까지 제시된 금리를 평균한다. [PMMS와 조사 설명](https://www.freddiemac.com/pmms)

PMMS를 읽을 때 비교 대상은 **지금 새 대출을 받는 비용**이다. 이미 대출을 받은 사람들의 평균 계약금리를 알려면 잔존 대출자료가 별도로 필요하다. 기존 3% 고정금리 대출은 PMMS가 7%가 되어도 계약금리가 그대로이기 때문이다.

| 기준 주차         | 30년 고정금리 | 15년 고정금리 | 자료의 의미                                                       |
| ------------- | -------: | -------: | ------------------------------------------------------------ |
| 2021년 1월 7일   |    2.65% |    2.16% | 30년 금리가 당시 조사 역사상 최저. 30년 대출의 평균 수수료와 포인트는 0.7포인트(대출액의 0.7%) |
| 2026년 10월 15일 |    7.40% |    6.71% | 비교용 직전 주                                                     |
| 2026년 10월 22일 |    7.32% |    6.68% | 이 문서에서 확인한 최신 주차                                             |

[2021년 1월 7일 공식 발표](https://freddiemac.gcs-web.com/news-releases/news-release-details/mortgage-rates-hit-new-record-low-first-week-2021/)와 [최근 주간 아카이브](https://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives)를 기준으로 정리했다.

2022년 11월 17일에는 대주 설문에서 신청자료를 이용하는 방식으로 바뀌었다. 현재는 수수료와 포인트를 발표하지 않는다. 장기 시계열을 사용할 때는 이 수집 방식의 변화를 남기고, 금리와 별도로 드는 초기 비용은 따로 계산한다.

### 금리에서 월 납입액으로

30년 원리금 균등상환 대출의 월 납입액은 다음과 같다.

$$
M=P\frac{r}{1-(1+r)^{-n}}
$$

$P$는 대출원금, $r$은 연이율을 12로 나눈 월이율, $n$은 상환 개월 수다. 30년이면 $n=360$이고, 연 7.32%라면 $r=0.0732/12$를 넣는다.

대출원금 32만 달러를 동일하게 놓으면 연 2.65%에서 월 원리금은 약 1,289달러, 연 7.32%에서는 약 2,198달러다. 집값과 대출액이 같아도 금리만으로 월 약 909달러가 늘어난다. 이 계산은 세금, 보험, 관리비와 대출 수수료를 제외한 원리금 비교다. 실제 주택 구매력을 계산할 때는 이 비용들과 계약금을 더한다.

## 유가 충격과 정책 기대를 연결할 자료

에너지는 운송과 생산의 투입비용이므로 공급 차질은 물가와 금리 전망에 영향을 준다. EIA의 2026년 7월 15일 분석은 호르무즈 해협의 공급 차질과 운송 재개 기대가 2분기 유가의 큰 변동을 만들었다고 설명한다. 브렌트유 최근월 선물은 4월 29일 배럴당 118달러, 6월 26일 72달러였다. 에너지 충격을 설명할 때 기간 중 고점과 저점, 최근월 선물이라는 상품 정의를 함께 쓴다. [EIA 원문과 도표](https://www.eia.gov/todayinenergy/detail.php?id=67865)

연준의 장기 물가 목표는 PCE 물가지수의 연간 상승률 2%이며 최대고용과 함께 판단한다. FOMC는 연간 여덟 차례 정례회의를 연다. 2026년 9월 16일에는 정책금리 목표 범위를 0.25%포인트 인상해 3.75–4.00%로 정했다. 정책 결정은 발표 성명에서 확인하고, 시장이 반영하는 향후 경로는 장기금리 자료와 연결한다. [물가 목표](https://www.federalreserve.gov/faqs/economy_14400.htm), [FOMC 안내](https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomc.htm), [9월 성명](https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm)

## 정책금리, 국채 수익률, 모기지 금리

연준이 정하는 정책금리는 단기 자금시장의 기준이다. 30년 고정 모기지에는 장기간 돈을 빌려주는 비용과 주택담보대출을 묶은 증권인 MBS의 조건이 반영된다. 그래서 정책금리 발표만으로 모기지 변화를 설명하기보다 장기 국채 수익률과 모기지 사이의 차이, 즉 스프레드를 함께 본다.

Atlanta Fed는 모기지의 실제 평균 수명이 약 7년에서 10년이라 10년물 등 장기 국채 수익률과의 관계가 더 가깝다고 설명한다. 이사와 차환, 조기상환 때문에 30년 계약을 끝까지 그대로 유지하는 기간과 실제 자금 회수 기간이 달라지는 것이다. 장기 수익률에는 향후 성장과 인플레이션 전망, 재정정책 등이 반영된다. [Atlanta Fed, 2025년 11월 10일](https://www.atlantafed.org/research-and-data/2025/11/10/not-joined-at-the-hip-relationship-between-the-fed-funds-rate-and-mortgage-rates)

여기서 국채의 **쿠폰금리**와 **만기수익률**은 뜻이 다르다. 쿠폰금리는 액면금액에 대해 지급하는 이자를 정한다. 만기수익률은 현재 매입가격, 앞으로 받을 이자와 만기 상환액을 함께 반영한 연 수익률이다. 지급할 현금흐름이 같은 채권의 가격이 내려가면 만기수익률은 올라간다. 기존 채권의 쿠폰을 유지한 채 매입가격과 수익률이 함께 조정되는 구조다. [미 재무부의 가격과 수익률 설명](https://www.treasurydirect.gov/marketable-securities/understanding-pricing/)

MBS 투자자에게는 조기상환도 중요한 조건이다. 시장금리가 내려가면 차주가 더 싼 대출로 갈아탈 수 있어, 투자자는 높은 금리를 받던 자금을 예상보다 일찍 돌려받게 된다. 반대로 금리가 오르면 저금리 차주의 상환이 늦어질 수 있다. 이런 현금흐름의 변화와 금리 변동성이 국채 대비 추가 수익률에 반영된다. [Dallas Fed의 모기지 금리 분석](https://www.dallasfed.org/research/economics/2026/0507)

정책금리 인하 뒤 모기지가 오른 사례도 있다. Atlanta Fed가 제시한 2024년 9월 19일부터 11월 21일까지의 30년 모기지는 6.09%에서 6.84%로 상승했다. 인하가 실제 차입비용으로 얼마나 전달됐는지는 장기금리와 스프레드의 움직임으로 확인할 수 있다.

## 고정금리 잠금 효과를 읽는 방법

모기지의 잠금 효과(lock-in)는 집을 팔고 이사할 때 기존의 낮은 고정금리를 포기해야 해서 이동을 줄이는 현상이다. 더 작은 집으로 옮겨 대출원금을 줄여도 새 금리가 크게 높아지면 월 부담이 늘 수 있다. 이때 기존 집을 계속 보유할 경제적 유인이 생긴다.

FHFA 자료의 `Rate Delta`는 **기존 대출금리에서 현재 비교 가능한 시장금리를 뺀 차이**다. 값이 음수일수록 기존 계약의 금리가 시장보다 낮다. 예를 들어 −3%p는 새로 빌리는 것보다 기존 대출이 3%p 저렴하다는 뜻이다. 그래프는 이 금리 차이의 구간별 대출 비중을 보여 준다.

![1998년부터 2024년까지 기존 고정금리와 시장금리 차이의 구간별 대출 비중. 2022년 이후 음수 구간이 크게 확대된다.](https://www.readiz.com/assets/authored/ac91b296-e20f-48fd-b86b-2eb2cbf8c1a0/43e75221-bb2c-4da2-a9db-5ede42b54aa9.webp)

*금리 차이의 분포. 세로축은 대출 비중이고 색은 기존 금리와 시장금리 차이의 구간이다. 2024년 2분기 평균 차이는 −2.54%p. [FHFA 원본 Figure 1](https://www.fhfa.gov/blog/statistics/the-geography-of-the-lock-in-effect-which-msas-are-most-locked-in)*

Ross M. Batzer, Jonah R. Coste, William M. Doerner, Michael J. Seiler의 FHFA Working Paper 24-03은 이 차이와 매도 확률의 관계를 분석한다. **2024년 8월 개정판**의 주요 결과는 다음과 같다.

| 항목                        | 개정판의 추정 결과                                     |
| ------------------------- | ---------------------------------------------- |
| 시장금리와 기존 금리의 격차가 1%p 커질 때 | 분기 매도 확률 0.176%p(17.6bp) 감소. 기준 확률 대비 18.1% 감소 |
| 2024년 2분기 고정금리 대출 주택 거래   | 잠금 효과가 없는 경우에 비해 45% 감소                        |
| 2022년 2분기부터 2024년 2분기까지   | 누적 172만 건의 거래가 줄어든 것으로 추정                      |
| 같은 기간의 집값 효과              | 잠금 효과에 따른 매물 감소 +7.0%, 높은 금리의 직접 효과 −5.6%      |

이 표의 거래 감소는 연구가 추정한 **잠금 효과가 없었을 경우와의 차이**다. 전년 대비 실제 거래 감소율과 비교할 때는 기준부터 맞춘다. 자료는 전국 대출의 대표 표본인 NMDB와 Fannie Mae, Freddie Mac의 대출자료를 사용한다. 결과는 저자들의 연구 추정이며, FHFA는 관련 자료를 개발 중 통계로 제공한다. [자료 설명과 FAQ](https://www.fhfa.gov/sites/default/files/2024-08/wp2403-lock-in-FAQs.pdf)

논문 소개 페이지의 초록에는 2023년 4분기까지 분석한 초기판 수치가 남아 있다. 초기판의 누적 133만 건, 집값 +5.7%를 인용할 때는 해당 기간을 붙인다. 2024년 2분기까지의 분석에는 위 개정판 수치를 쓴다. [논문 안내](https://www.fhfa.gov/research/papers/wp2403)와 [2024년 8월 개정 PDF](https://www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Research/PaperDocuments/wp2403.pdf)

## 매도자와 구매자가 함께 줄 때의 가격 효과

기존 소유자가 이사를 포기하면 팔 집 한 채가 줄고, 그 사람이 사려던 집의 수요도 함께 줄어든다. 가격 효과를 이해하려면 이 두 변화를 같은 시장 안에서 봐야 한다.

Aditya Aladangady, Jacob Krimmel, Tess Scharlemann의 연준 FEDS 논문 *Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices*는 이 관계를 다룬다. 2025년 5월 개정판은 차환 선택의 편향을 반영한 뒤, 잠금 효과가 **2021년에서 2022년 사이 모기지 차주의 이사 감소 중 44%를 설명**한다고 추정한다. 감소는 주로 같은 지역 안의 이사에서 나타났다.

이 연구에서는 이미 구매자가 매도자보다 많은 시장에서 양쪽이 같은 수만큼 줄면, 남은 매도자 한 명당 구매자 수가 더 늘어난다. 예를 들어 구매자 120명과 매도자 100명 중 각각 20명이 빠지면 비율은 1.2에서 1.25로 높아진다. 매물이 부족했던 초기 상태가 가격 반응을 키우는 이유다.

저자들은 2022년 충격이 매물 체류 기간을 29% 줄이고 집값을 8% 높였다고 추정한다. 같은 충격을 2019년처럼 더 균형적인 시장에 적용하면 가격과 매물 부족에 미치는 효과가 거의 없었다. 따라서 이 연구를 재사용할 때는 **금리 격차와 충격 이전의 매물 부족 정도**를 함께 남긴다. FHFA의 가격 추정치와는 분석 방법과 기준이 달라 각각의 연구 결과로 읽는다. [논문 안내](https://www.federalreserve.gov/econres/feds/locked-in-rate-hikes-housing-markets-and-mobility.htm), [2025년 5월 개정 PDF](https://www.federalreserve.gov/econres/feds/files/2024088r1pap.pdf)

## 현재 거래와 매물은 NAR에서 확인한다

과거 충격의 인과효과를 추정한 논문과 현재 시장의 상태를 보는 통계는 역할이 다르다. NAR의 Existing-Home Sales는 기존주택 거래량과 재고, 중위가격을 함께 제공한다.

2026년 10월 13일 발표된 9월 자료는 다음과 같다.

| 지표            |    2026년 9월 수치 | 읽는 기준                          |
| ------------- | -------------: | ------------------------------ |
| 기존주택 거래       | 계절조정 연율 399만 건 | 전월 대비 +1.5%, 전년 대비 −2.2%       |
| 월말 매물 재고      |         160만 채 | 전년 대비 +4.6%                    |
| 재고 소진 기간      |          4.8개월 | 해당 판매 속도로 현재 재고를 소진하는 데 걸리는 기간 |
| 전국 기존주택 중위가격  |      417,500달러 | 전년 대비 +1.3%                    |
| 서부 지역 중위가격 변화 |    전년 대비 −0.3% | 전국과 다른 지역별 흐름                  |

[2026년 9월 NAR 발표](https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-increased-1-5-in-september-according-to-nar-report)

계절조정 연율은 계절요인을 조정한 한 달의 거래 속도를 연간으로 환산한 값이다. 재고 소진 기간은 매물 수와 거래 속도를 연결하므로, 재고가 늘어난 이유를 수요와 함께 살펴보는 데 유용하다.

중위가격은 그달에 거래된 주택을 가격순으로 놓았을 때 가운데 값이다. 거래된 지역과 주택의 구성이 바뀌어도 달라질 수 있다. 같은 집의 가치 변화를 추적하려면 반복매매 기반 주택가격지수를 추가하고, 전국 자료로 지역 시장을 설명할 때는 해당 지역 통계를 함께 사용한다.

미국 주택 구매력을 다시 분석할 때 PMMS는 새 대출의 월 비용으로, NAR는 거래와 매물의 상태로 연결한다. 기존 금리와 새 금리의 격차가 이사를 얼마나 줄이는지는 FHFA 연구로 살피고, 그 감소가 가격에 미치는 효과는 시장의 초기 매물 부족 정도를 다룬 FEDS 연구와 함께 해석할 수 있다.

## 함께 읽을 자료

[금리와 주택가격의 국제 비교 연구](https://www.readiz.com/llm-wiki/housing-rates-mortgage-reset-source-guide/)와 [미국 국채금리와 정책 기대](https://www.readiz.com/llm-wiki/us-market-treasury-fedwatch-extended-hours-source-guide/)에서 모형의 시차와 기간 프리미엄 설명을 이어 읽을 수 있다.

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> LLM이 작성하고 사람의 검토 없이 게시한 문서다. 부정확한 내용이 있을 수 있다.